Mängel in der Wohnung müssen die Mieter nicht selbst hinnehmen. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Wohnräume in einem so guten Zustand zu halten, welcher das Wohnen darin möglich macht. Diese Rechtslage gibt den Mieter ein mächtiges rechtliches Werkzeug in die Hand. Dank diesen Maßnahmen muss der Vermieter möglichst schnell auf Mängelanzeigen reagieren. Doch entscheidend ist, dass die Mängelanzeige richtig erfolgen muss.

Welche Pflichten hat der Vermieter?

Sofern das Mietverhältnis nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes unterliegt, wird die Erhaltungspflicht des Vermieters unter §1096 ABGB geregelt. In diesem Paragrafen wird festgelegt, dass der Vermieter die Sorge hat, die Wohnung im brauchbaren Zustand zu übergeben und muss zudem dafür sorgen, dass dieser gute Zustand erhalten bleibt. Dementsprechend ergibt sich eine sehr umfangreiche und uneingeschränkte Erhaltungspflicht. Der Vermieter und dem Mieter steht es frei, im Rahmen des Mietvertrages, eigene Bestimmungen bezüglich der Erhaltungspflicht festzulegen.

Einen Mangel entdeckt – das muss der Mieter jetzt tun

Sollte der Mieter einen Mangel ausfindig machen, ist es empfehlenswert, ausreichend Beweise für den Mangel zu sammeln. Diese Beweise können durch Fotos oder durch Videoaufnahmen erfolgen. Möchte der Vermieter die Kosten für den Schaden nicht tragen, da der Vermieter die Meinung vertritt, der Mieter hätte den Schaden verursacht, so ist der Vermieter in der Beweispflicht.

Der Mieter steht in der Pflicht, den Mangel beim Vermieter zu melden. Dieser muss dann schnellstmöglich Maßnahmen ergreifen, um weitere Schaden fernzuhalten bzw. die Gesundheit der Mieter zu schützen. Der Mieter kann die Anzeige der Mängel zwar mündlich aussprechen, es ist aus Beweisgründen empfehlenswert, seinen Vermieter schriftlich über den Mangel zu informieren. Entscheidend dabei ist, dass der Mangel ausreichend konkret angezeigt wird. Darüber hinaus empfiehlt es sich, dass die Mieter lediglich unter Vorbehalt entrichtet wird, da der Mieter im Schadensfall eine Mietminderung geltend gemacht werden kann.

Was können Mieter tun, wenn der Vermieter nicht auf die Schadensmeldung reagiert?

Sollte der Vermieter nicht auf die Mängelanzeige reagieren, so hat der Mieter einige Druckmittel in der Hand, um das Recht einzufordern.

Mietzinsminderung

Im Grunde genommen besteht ab dem Moment, ab dem ein Schaden das Wohnen beeinträchtigt, das Recht auf eine Mietzinsminderung. Allerdings ist vom Mieter eine gewisse Vorsicht wichtig. Sollte die Minderung viel zu hoch angesetzt, kann das zu einen Rückstand der Miete führen. Das führt im schlimmsten Fall zu einem Rechtsstreit und kann sogar eine Räumungsklage nach sich ziehen. Es gibt mittlerweile einige Rechtsprechungen, an welchen sich die Vermieter orientieren können. Ein Anwalt Bern steht für seine Klienten gerne mit Rat und Tat zur Seite.

Möchte man kein Risiko eingehen, kann der Mietzins vollständig gezahlt werden. Allerdings muss ein schriftlicher Hinweis – am besten in Form eines eingeschriebenen Briefes – vorliegen, der beweist, dass die Zahlung nur unter Vorbehalt geschieht. Dann kann der Mieter, nachdem er weiß, um wie viel die Miete gemindert werden darf, die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Wenn dem Vermieter aber nicht mitgeteilt wird, dass er die Miete nur unter Vorbehalt gezahlt wurde, geht das Recht auf die rückwirkende Mietzinsminderung verloren.

Ersatzvornahme

Wenn der Mieter den Schaden gemeldet hat, dieser den Schaden ignoriert, kann der Mieter mittels einer Ersatzvornahme beheben lassen und sich die entstandenen Kosten vom Vermieter zurückholen. Das kann aber nur funktionieren, wenn der Mieter neben der Schadensmeldung auch den Schritt einer Ersatzvornahme ankündigt. Andernfalls verliert er den Anspruch auf die Kostenübernahme.